同时，还需要政府的大力扶持与指导，制定具体详细的法律法规及物业服务合同示范文本。

第四章 完善我国物业服务收费模式的对策建议

4.1完善物业服务收费模式政策体系

一、物业管理“酬金制”与会计法的接口问题

根据财政部财基字[1998]7号《物业管理企业财务管理规定》的通知，第四章“营业收入及利润”第十三条规定：“营业收入是指企业从事物业管理和其它经营活动所得的各项收入，包括主营业务收入和其它业务收入”，第十四条又解释：“物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入，公众代办性服务费收入和特约服务收入。”明确规定了管理服务费是物业管理公司的收入，而不是“酬金制”所说的是预收的物业服务资金，在执行会计核算时必须按营业收入进行科目归类核算；第十八条规定：“主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。”可以确认，管理费的结存在会计核算上就是企业的利润，属于企业的投资者。从以上两项看，“酬金制”违背了会计核算中对收入和利润的确认原则，否定了股东对企业净资产的所有权。另第二章的第三条和第四条仅对房屋共用部位及共用设施设备维修基金按代管基金的企业长期负债管理，并没有把物业管理服务费规定为预收性质的物业服务资金，这与“酬金制”的管理模式发生了冲突，如与会计法规对接不好将势必影响到物业法规的顺利实施。

二、物业管理“酬金制”与税法的接口问题

实行物业服务费用酬金制的、预收的物业服务支出属于代管性质，仅是为业主存放，在会计核算上列为代管或预收账款处理，在短期内不用纳税，只对企业获得的酬金部分交税，但税务部门不会认可。一是税务部门对于长期负债管理的预收、应付账款要视同收入额先纳税，如在以后确有预收、应付款项的减少可在当期收益中抵扣。这样增加了物业管理公司支出的资金成本，也影响了企业正常的资金周转；二是在会计核算中，按照税法的规定，对于收取的物业管理服务费，物业管理公司开具了正式的发票，作为收入已依法纳税，如有结余视为企业合法化的经营所得，还要依法交纳所得税。这与“酬金制”下的结余或者不足均由业主享有或承担的方式也有根本的区别，违背了税法中关于纳税计算和申报中的相关法律规定。所以在新“办法”实施前应与税法要有较好的衔接，税务部门要能够认同“办法”中的核算规定。

三、“酬金制”与公司法的接口问题

物业管理公司是经国家工商局注册登记的企业法人，根据国家工商部门核准的物业管理经营范围实行自主经营、独立核算、自负盈亏，并享有民事权利，承担民事责任。