酬金制与包干制收费模式比较研究

2014-01-22 11:01:38 | 作者: | 所属分类:学术交流 | 阅读:13920

再次,从管理和监督的角度看,以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为基数计提酬金符合简单、直观和便于操作的原则。这种方法具有较高的透明度,便于业主的监督和行业的监管,可以促使物业管理企业提取酬金的行为更加规范。

三、物业管理酬金计提比例的确定

物业管理酬金比例的确定是一个非常重要的问题。有的地方规定的计提比例过低并按管理成本计提酬金,有关部门对物业管理企业计提酬金行为的监督力度也不够,使得物业管理企业为了多提酬金,人为地增加成本开支,甚至将公司的成本费用转嫁到物业管理项目上。所以,对于实行酬金制的物业管理项目,为了保证物业管理企业能够提质价相符的服务,规范物业管理企业的行为,限制物业管理企业虚增成本,同时尊重业主和物业管理企业的自主选择,就应确定和选择适合的酬金计提比例。

(一)政府指导价和市场选择相结合

由于物业管理在国内的发展不平衡,很多地方还落后,酬金制尚属于新事物,其性质和特点也未被业主普遍认识。同时,业主的自我保护能力还不强。也就不能形成业主和物业管理企业协商定价和确定酬金比例的能力。所以,从市场发育角度看,政府还有必要通过制定指导标准向市场性的协商定价过渡。

政府在制定物业服务指导价格的同时,可以根据行业特点制定佣金计提的上限比例,由业主和物业管理企业参照执行。在此基础上,也可以按照服务内容和程度协商确定。

(二)科学地制定管理酬金的计提比例

为了物业管理行业能够健康发展,合理的酬金比例必须能让物业管理企业获得合理的利润。目前,有的地方不考虑物业规模、类型和素质,一律按不超过管理成本的10%计提酬金,是不合适的。笔者曾了解了若干家深圳的不同类型的甲级公司的实际情况,发现这些公司当年按10%计提的酬金总额,平均只能覆盖这些公司本部管理费用总额的71%,若要达到保本点,则酬金比例应为14

1%。另外,物业管理企业的交易方式和规模与旅行社较类似,所以,物业管理行业的酬金计提比例上限应不低与15%。

(三)几个需要说明的问题

一是,目前仍有一种错误的认识,把管理酬金的计提比例当成物业管理企业的利润率。实际上,管理酬金比例只是物业管理企业的毛利率。二是,物业管理的运行具有明显的规模效益的特点,规模越大,单位运行成本就越低。同理,物业管理项目的面积越大,其酬金的计提比例就可以降低。三是,从业主角度讲,企业信誉、服务质量和服务承诺也是确定酬金计提比例的重要因素。

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