项目经理在前期物业管理介入中的职责和作用

作者：吴宪生  文章来源：中国物业管理协会

前期物业管理的介入可以使项目经理有更多的时间实地了解物业项目的情况，为制订有效、系统、完整的物业管理服务方案和计划打下良好的客观基础。因此，前期物业管理的介入对项目经理安排日后的物业服务十分重要，具体表现在：

1、为业主入住后提供优质服务做准备。

通过前期介入，项目经理可以对工程的质量情况；设备的安装情况；设施的配套情况；存在的问题做到心中有数，并根据实际情况向开发商提出改进意见。例如，在对某小区前期介入时，我们发现管道施工中有许多隐蔽工程；小区水泵房设备由于施工方管理不善被水浸泡过；绿化单位将装修垃圾填埋在绿地内等等，这些都是日后的维修、管理、服务的隐患。我们及时通报甲方并提出了相应的建议，如在隐蔽工程处预留检修孔；浸水设备拍照备案，避免以后扯皮；绿地进行返工等措施，为日后给业主提供优质服务打下了良好的物质基础。

2、为后期降低物业管理服务成本做准备。

由于开发商与物业管理企业的出发点和利益不同，看问题的角度也不同。开发商更多地考虑前期的物业销售，很少考虑后期的物业管理成本。例如，在某小区前期介入时，我们发现一个单元的大堂（含电梯厅）就有100多盏各类照明灯具；大厦顶层设有消防泳箱，但生活供水却采用管道衡压供水系统，增大了日后物业管理服务中的能耗和维修成本。我们及时向甲方提出建议：在照明系统中增设多路控制开关；将单一消防水箱改为生活消防两用水箱。只这两项一年就节约电费6~7万元。

作为项目经理要用专业化的眼光去看问题，例如某地产项目规划设计征求意见时，我提出了“大社区管理，小社区服务”的想法，比如垃圾处理，我建议建一个大的垃圾中转站（原来的设计中是每个组团建一个，共有7个组团，组团之间用三轮车或微型汽车进行中转）。现在的业主都不愿意垃圾站建在自己的住宅附近，建一个大垃圾站既环保卫生，又可降低造价和管理成本，既优化环境，又能赢得业主的满意。又如管理用房，原设计中每个组团中都有一个100平方米左右的物业管理办公用房，我建议将各组团的管理用房集中在一处（建一个物业办公楼），各组团只保留20平方米左右的服务中心用房。这样既能提高办公用房的使用率，又可降低管理成本，提高公司的知名度和形象。如果没有物业前期介入就很难发现这些问题，就会给日后的物业服务带来困难。