酬金制与包干制收费模式比较研究

许建华

第一章 酬金制与包干制收费模式概述

1.1 研究背景和意义

为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，2003年 11 月，国家发改委和原建设部联合发布了《物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》第九条规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。”由此明确了包干制和酬金制为我国物业服务收费的两种基本模式。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润；实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。可见，包干制的定价方式实质是市场定价，而酬金制的定价方式实质是成本定价。

一直以来，有关酬金制和包干制两种收费模式的争论没有停止。现实中，我国物业服务的收费模式仍以包干制为主。伴随着物业服务市场的日趋完善和物业服务企业的不断创新实践，北京、上海、广州和深圳等城市的物业服务企业逐渐由包干制转变为酬金制，且得到了业主的普遍认可，在一定程度上也缓解了物业管理收费难的问题。但长期以来，物业管理行业尚缺乏完善的市场环境，诚实守信的企业行为尚未健全，广大业主的消费习惯和理念还停留在较为低端的层面上，并且国家尚未制订指导包干制和酬金制运作的具体规程，致使物业服务企业缺乏政策指导，在实践中做出有悖于包干制和酬金制立法原意的行为，进一步激化了与业主之间的矛盾，不利于和谐物业服务环境的构建。

为明确业主与物业服务企业之间的委托代理关系，保障业主和物业服务企业的权益，促进物业管理行业的健康发展，找到两种收费模式分别适用的情形，亟需开展酬金制与包干制收费模式研究，对酬金制与包干制收费模式的利弊进行深度剖析与比较，以完善物业服务收费模式，为业主提供质价相符的服务，逐步建立适合我国物业管理行业发展的收费模式，推动物业管理良性健康发展。

1.2 研究内容

我们将对现行物业管理收费模式现状展开调查和分析，结合酬金制和包干制的原理、性质和特点，对现阶段物业管理收费模式存在的问题进行深入分析，着重比较两种收费模式的利弊，试图找到两种收费模式适用的物业及情况，优化指导收费政策的建议意见，并探明未来收费模式的发展方向。本研究主要分成以下几个部分：

（一）酬金制与包干制收费模式现状调查

物业服务收费模式涉及物业服务企业、广大业主等主体的切身利益。